Immobiliensteuer– Praktische Aspekte der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage bei Gebäuden und Bauwerken

​​​​​​​Adam Mazur

26. Mai 2021

Die Immobiliensteuer kann für Steuerpflichtige, die eine Gewerbetätigkeit ausüben und verpflichtet sind, jedes Jahr detaillierte Steuererklärungen auszufüllen, problematisch sein. Die größten Probleme bereitet die Festlegung der Nutzfläche des Gebäudes sowie des Zusammenhangs zwischen dem durch den Steuerpflichtigen im Anlagenverzeichnis ausgewiesenen Aktivum und der Einstufung des betreffenden Vermögensgegenstands der Gesellschaft als Bauwerk.

Problematisch kann schon die Festlegung des steuerrechtlichen Status des betreffenden Objekts sein (z.B. ob es sich um ein Gebäude, ein Bauwerk oder um ein Objekt handelt, das keines von beiden ist), aber die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage eines solchen Objekts kann oft auch Probleme bereiten.

Gebäude und Steuerbemessungsgrundlage

Bei Gebäuden (oder deren Teilen) stellt die Nutzungsfläche die Steuerbemessungsgrundlage dar. Das Gesetz über kommunale Steuern und Abgaben besagt, dass für Zwecke der Immobiliensteuer diese Nutzfläche nach der Innenlänge der Wände auf allen Stockwerken, darunter der Tiefgaragen, der Untergeschosse und der genutzten Dachräume (mit Ausnahme der Fläche von Treppenhäusern und Aufzugsschächten) gemessen werden soll.

Eine solche Lösung scheint wenig praktisch zu sein. Es kommt jedoch nur selten vor, dass der Steuerpflichtige bei häufiger Anpassung der Büroräumlichkeiten an die laufenden Bedürfnisse jederzeit die Nutzfläche ermitteln würde. Den für die Anpassung der Bürofläche verantwortlichen Personen ist außerdem oftmals nicht bewusst, dass sie über auftretende Änderungen die Buchhaltungsabteilung informieren müssen.

Die Immobiliensteuerpflichtigen nutzen daher sehr oft nicht mehr aktuelle Dokumentationen der Nutzflächen (erstellt z.B. für Zwecke des Bauprojektes), die die Fläche, die als Steuerbemessungsgrundlage gilt, erhöhen bzw. mindern können. Dies kann zur Folge haben, dass diese Fläche zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird. Beläuft sich der maximale Satz pro m2 auf 24,84 PLN (Angaben für 2021), so kann der Unterschied für ein Unternehmen spürbar sein. Eine weitere Pflicht des Steuerpflichtigen besteht darin, der Steuerbehörde aktuelle Angaben zu übermitteln.

Steuerbemessungsgrundlage für Bauwerke

Gemäß Art. 4 des Gesetzes ist die Steuerbemessungsgrundlage bei Bauwerken oder deren Teilen, die gewerblich genutzt werden, in erster Linie der in den ertragsteuerlichen Vorschriften genannte Wert, der zum 1. Januar des Steuerjahres ermittelt wurde und die Berechnungsgrundlage für die Abschreibungen in dem betreffenden Jahr darstellt, nicht vermindert um die Abschreibungen, und bei vollständig abgeschriebenen Bauwerken – deren Wert vom 1. Januar desjenigen Jahres, in dem die letzte Abschreibung vorgenommen wurde. Die Redigierung der o.g. Vorschrift führt in der Praxis zu mindestens zwei Zweifeln.

Der erste Zweifel betrifft die Steuerbemessungsgrundlage für vollständig abgeschriebene Bauwerken. Aufgrund zahlreicher Streitigkeiten mit den Steuerbehörden hat sich in der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte die Auffassung herausgebildet, dass unabhängig davon, ob die Bauwerken vollständig abgeschrieben wurden oder nicht, die Steuerbemessungsgrundlage in dem Wert bestehen wird, der die Grundlage für die Vornahme der Abschreibungen darstellte (also der Anschaffungswert des Anlagegutes). Nach den Vorschriften ist es nicht möglich, nach Abschluss der Abschreibungen eine neue Steuerbemessungsgrundlage zu ermitteln, die auf dem Marktwert basiert.

Der zweite Zweifel ist mit der Differenzierung zwischen Bauwerken und Anlagegütern verbunden. In vielen Fällen wird von demselben Objekt die Rede sein, aber nicht immer. Es kann vorkommen, dass der Steuerpflichtige als Anlagegut ein Objekt ausweist, bei dem nur einer seiner Bestandteile nach dem Gesetz als Bauwerk einzustufen ist. Es kann auch sein, dass der Steuerpflichtige ein Anlagegut ausweist, das nur zusammen mit anderen Anlagegütern ein Bauwerk darstellt, aber für sich allein genommen kein Bauwerk ist.  In diesem Fall erhebt sich die Frage, ob zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage die Werte der einzelnen Anlagegüter zu subtrahieren oder zu addieren sind ? Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts  – nein.

Standpunkt des Oberverwaltungsgerichts

​Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts ist es unzulässig, an den Anlagegütern irgendwelche Berechnungen vorzunehmen, um den Wert des Bauwerkes zu ermitteln (Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 3. März 2021, Az. III FSK 919/21). Vorgehensweise Wie das Oberverwaltungsgericht unterstreicht, findet in denjenigen Fällen, in denen der Anschaffungswert eines Bauwerks nicht ermittelt werden kann (wenn also das Bauwerk nicht mit dem von dem Steuerpflichtigen ausgewiesenen Anlagegut identisch ist), der Marktwert des Gebäudes Anwendung, der vom Steuerpflichtigen zum Tag der Entstehung der Steuer ermittelt wurde. Aus den Vorschriften des Gesetzes geht jedoch nicht hervor, wie der Steuerpflichtige diesen Wert ermitteln soll. Somit ist nicht auszuschließen, dass der Steuerpflichtige an den Anlagegütern selbstständig Buchungsvorgänge vornehmen und den so kalkulierten Wert als Marktwert ausweisen kann. Hervorzuheben ist jedoch, dass diese Handlungsweise nur dann korrekt sein wird, wenn diese mathematische Operation zur Ermittlung des Marktwertes führt.

Zieht man die Art und Weise in Betracht, auf die der Anschaffungswert des Anlagegutes sowie dessen eventueller Marktwert ermittelt werden, so kann sicher herausstellen, dass die Summe der Anlagegüter, die dass Bauwerk bilden, deutlich unter dem Marktwert dieses Bauwerks liegt. In diesem Fall wird der Steuerpflichtige die Steuerbemessungsgrundlage erhöhen, was er bei einem Bauwerk von beträchtlichem Wert in seinem Portemonnaie merken wird – der Steuersatz beträgt nämlich 2% der Steuerbemessungsgrundlage.

Um zu überprüfen, ob die Bauobjekte korrekt besteuert wurden, können Sie sich gerne an die Experten von Rödl & Partner wenden, die Sie bei der korrekten Abrechnung der Immobiliensteuer beraten können.