Zakup ziemi rolnej, nie będąc rolnikiem – nabycie nieruchomości rolnej

Jeśli kupowana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, to osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może ją nabyć, gdy jej powierzchnia jest mniejsza niż 1 hektar.

Przy wystąpieniu powyższych wyjątków nabywcą nieruchomości może być każdy obywatel UE (w tym Polski) lub Szwajcarii.

W przypadku obcokrajowców pochodzących spoza UE i Szwajcarii dodatkowo konieczne jest przejście procedury administracyjnej przed Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji, która kończy się wydaniem przez niego zezwolenia. W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską, a także m.in. minister musi stwierdzić, że nabycie przez cudzoziemca nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa albo porządku publicznego.

Jeżeli nieruchomość posiada powierzchnię nie mniejszą niż hektar oraz gdy planowanym nabywcą nie jest rolnik indywidualny, konieczne jest uzyskanie specjalnej zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), które jest uzależnione m.in. od tego, czy jakikolwiek inny rolnik indywidualny nie wyrazi chęci nabycia tej nieruchomości na planowanych wcześniej warunkach. 

Kolejnym wynikającym z ustawy ograniczeniem jest przyznane KOWR prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości rolnej, do której stosuje się jej przepisy. W takim przypadku konieczne jest najpierw zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu. Następnie notariusz wysyła umowę do właściwej miejscowo jednostki KOWR, która ma 30 dni na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z przysługującego jej uprawnienia. Jednakże sytuacje, w których KOWR decyduje się na wykonanie prawa pierwokupu należą do rzadkości. Po upływie tego terminu można zawrzeć finalną umowę sprzedaży przenoszącą własność nieruchomości. 

Najpoważniejszy problem pojawia się już po zawarciu umowy sprzedaży. Zgodnie z ustawą nabywca nieruchomości rolnej, która weszła w skład gospodarstwa rolnego, jest zobowiązany przez okres co najmniej 5 lat prowadzić takie gospodarstwo, a także nie może w tym okresie nieruchomości rolnej zbyć ani oddać innemu podmiotowi. 

O gospodarstwie rolnym można mówić wówczas, gdy powierzchnia nieruchomości rolnych posiadanych przez jedną osobę jest nie mniejsza niż jeden hektar. Co istotne, zgodnie ze stanowiskiem KOWR nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego automatycznie. Dochodzi więc do zsumowania się powierzchni posiadanych nieruchomości. Ważne jest także to, że gospodarstwo rolne powstaje także wówczas, gdy nabywcą nie jest rolnik indywidualny. Dla przykładu, jeśli osoba posiadająca już nieruchomość rolną o powierzchni 0,6 hektara zdecyduje się kilka lat później dokupić działkę o powierzchni 0,5 ha, to będzie ona zobowiązana prowadzić gospodarstwo rolne przez 5 lat od dnia zawarcia drugiej umowy niezależnie od tego, czy jest rolnikiem indywidualnym, czy też nie. 

W zakresie zbycia nieruchomości przed końcem pięcioletniego okresu istnieje możliwość uzyskania zgody od Dyrektora Generalnego KOWR, jeśli wykaże się ważny interes nabywcy nieruchomości. 

W zakresie obowiązku prowadzenia gospodarstwa nie ma możliwości uzyskania zgody na zaprzestanie prowadzenia (przed upływem 5 lat), choć istnieje szereg wyjątków wyłączający ten obowiązek, lecz ich zakres zastosowania jest ograniczony do bardzo specyficznych sytuacji. Przykładowo wyjątki te dotyczą sytuacji, gdy nieruchomość jest oddawana lub zbywana osobie bliskiej, jednostce samorządu terytorialnego albo Skarbowi Państwa. Zakresem wyłączenia objęte też są przypadki, w których nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

W sytuacji, gdy żaden z ustawowych wyjątków nie ma zastosowania, konieczne jest rozważenie innych rozwiązań, które pozwalałyby uniknąć obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego. 

Pierwszym z nich jest ograniczenie kupowanych działek w taki sposób, aby łączna powierzchnia użytków rolnych była mniejsza niż 0,3 ha (30 arów), ponieważ wówczas przepisy ustawy nie znajdują zastosowania. Posługując się wyżej przytoczonym przykładem, jeśli na działce kupowanej później znajduje się 31 arów użytków rolnych, to korzystne może okazać się delikatne ograniczenie powierzchni kupowanej nieruchomości tak, aby powierzchnia użytków spadła poniżej 30 arów. Wtedy żadne przepisy ustawy nie będą miały zastosowania, a w konsekwencji kupowana działka nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy. Co ważne, dzielenie nieruchomości na kilka osobnych umów będzie działaniem podjętym w celu obejścia przepisów ustawy, a takie umowy będą bezwzględnie nieważne.

Drugim potencjalnym rozwiązaniem jest ograniczenie kupowanych działek wyłącznie do tych, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele inne niż rolne. Wtedy zgodnie z ustawą nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego i w konsekwencji nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego, a obowiązek jego prowadzenia nie powstanie.

Oba te rozwiązania wiążą się z ograniczeniem powierzchni kupowanych nieruchomości, lecz biorąc pod uwagę obecnie obowiązujące przepisy, są to jedyne dopuszczalne sposoby na uniknięcie obowiązku prowadzenia gospodarstwa.

W celu uzyskania szczegółowej informacji co do przeznaczenia działki najlepiej zwrócić się z wnioskiem o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do właściwego urzędu miasta lub gminy. W takim wniosku należy wskazać przede wszystkim dane działki, o której chcemy uzyskać informację. Uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest płatne, a wysokość opłaty zależy od ilości wydanych stron wypisu:

W tym artykule omówiliśmy jedynie najbardziej podstawowe problemy powstające przy nabywaniu nieruchomości rolnych w Polsce. Jeśli Twoja sprawa wymaga odpowiedzi na bardziej szczegółowe pytania – skontaktuj się​ z nami.